baophapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/tat-ca-van-ban-cong-chung-deu-duoc-xem-la-chung-cu-la-hop-phap-372465.html 

Vụ kiện hi hữu

Ngày 01/10/2014, tại Văn phòng Công chứng (VPCC) E, vợ chồng ông A, bà B thường trú tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội (tên nhân vật, tên văn phòng công chứng đã được thay đổi) đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 139 đối với thửa đất diện tích 41m2 cùng ngôi nhà 4 tầng đầy đủ các thiết bị trong nhà và nội ngoại thất cho ông C, bà D. 

Ông C đã liên hệ bộ phận một cửa UBND huyện Phúc Thọ làm thủ tục xin cấp sổ đỏ mới, nhưng khi cán bộ địa chính xã đo đạc lại nhận thấy diện tích thực tế là 43,6m2 (tăng thêm 2,6m2).

Ngày 11/6/2015, vợ chồng ông A, bà B và vợ chồng ông C, bà D có đến VPCC E để cùng nhau bàn bạc và đề nghị VPCC huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 139, ký hợp đồng mới. VPCC yêu cầu các bên là ông A, bà B và ông C, bà D ký vào văn bản huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được VPCC E công chứng ngày 01/10/2014 với diện tích 41m2. 

Sau khi các bên thực hiện ký văn bản hủy hợp đồng xong, VPCC đã đóng dấu huỷ hợp đồng số 139 và yêu cầu ông A, bà B, ông C, bà D ký hợp đồng mới với diện tích 43,6m2. Ông C, bà D đã ký hợp đồng mới nhưng ông A, bà B không ký vào hợp đồng chuyển nhượng mới và cầm 01 bản hợp đồng cũ số 139 và nói để đi hỏi mọi người xem có vấn đề gì không. Sau đó ông A nói với ông C buổi chiều mới đến VPCC để ký hợp đồng mới nhưng “một đi không trở lại”.

Các bên phát sinh tranh chấp, đã được UBND xã tổ chức hòa giải 2 lần nhưng không thành. Lấy lý do ông C, bà D đã ký văn bản hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông A, bà B đã kiện ông C, bà D ra Tòa án nhân dân huyện Phúc Thọ yêu cầu trả lại đất và nhà. 

Vụ án hi hữu này đã được TAND huyện Phúc Thọ thụ lý xét xử sơ thẩm. Hội đồng xét xử TAND huyện Phúc Thọ đã nghiên cứu kỹ các tài liệu có trong vụ án cùng với các chứng cứ thu thập được cũng như các văn bản kiến nghị của luật sư. 

Khi  nào văn bản công chứng được coi là chứng cứ?

Thực tế cho thấy, sau khi ký hợp đồng công chứng ngày 01/10/2014, ngày 16/10/2014 các bên có văn bản thể hiện lại nội dung việc chuyển nhượng và bên mua nhận nhà, bên bán đã nhận đủ tiền, các bên không còn vướng mắc gì. Ngay sau khi nhận nhà, bên mua đã sử dụng, sửa chữa nhà theo nhu cầu của mình và thực hiện các thủ tục sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. 

Việc bên mua muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đúng với diện tích 43,6m2 nên cần hủy bỏ hợp đồng công chứng đã ký kết vào ngày 01/10/2014 để ký kết hợp đồng mới cho phù hợp với diện tích thực tế là hoàn toàn chính đáng, không trái pháp luật. Để thực hiện nguyện vọng của bên mua thì giữa các bên sẽ ký đồng thời vào hai văn bản (hủy hợp đồng chuyển nhượng cũ và ký hợp đồng chuyển nhượng mới) sau đó công chứng viên xác nhận vào hai văn bản đó và cấp cho bên mua văn bản chuyển nhượng mới để bên mua làm căn cứ thực hiện các thủ tục sang tên trước bạ. 

Tuy nhiên, do sự đơn giản trong thủ tục ký kết hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng cũ để ký kết hợp đồng chuyển nhượng mới của các bên và của VPCC E nên dẫn đến việc tuy bên bán đồng ý cùng bên mua đến VPCC nhưng bên bán chỉ ký văn bản hủy hợp đồng cũ mà không ký vào hợp đồng chuyển nhượng mới dẫn đến tranh chấp. 

Thực tế, hai bên chỉ có hành vi ký văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng mà không kèm theo việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ có liên quan. Chỉ hành vi đó không có giá trị phủ nhận các quyền và nghĩa vụ các bên đã thực hiện xong trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, cụ thể: bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận nhà và không thể phủ nhận các văn bản, tài liệu khác thể hiện sự giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ của các bên đã hoàn tất, không còn vướng mắc gì. 

Hơn nữa, trong Phiếu yêu cầu công chứng đề nghị hủy hợp đồng cũ chỉ có duy nhất chữ ký của ông C, không có chữ ký của ông A, bà B, bà D. Điều này là không đúng với quy định tại khoản 1 điều 51 Luật Công chứng: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. 

Tại khoản 3 Điều 4 “Cam đoan của các bên” trong văn bản hủy ghi nhận: “Bên B trả lại cho bên A bản chính các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo Hợp đồng nêu trên. Bên A trả lại cho bên B toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng mà bên B đã giao cho bên A”. Tại khoản 4 Điều 4 “Cam đoan của các bên” trong văn bản hủy ghi nhận: “Các bên đã thống nhất giải quyết toàn bộ các vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng nói trên trước khi ký văn bản này và cam đoan không thắc mắc, khiếu kiện gì”. 

Trên thực tế, ngoài việc ký văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng số 139 thì hai bên không thực hiện bất kỳ hành vi nào khác, nhất là các hành vi được ghi nhận trong khoản 3, khoản 4 Điều 4 tại văn bản hủy. Hay nói cách khác, nội dung Văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng không đúng sự thật, không đúng với bản chất sự việc, không đúng với thực tế; chỉ là văn bản mang tính giả cách, nên đã bị TAND huyện Phúc Thọ xử sơ thẩm, TAND thành phố Hà Nội xử phúc thẩm tuyên văn bản hủy vô hiệu, công nhận hợp đồng cũ số 139 ký ngày 01/10/2014 có hiệu lực pháp luật. 

Như vậy, không phải tất cả văn bản công chứng đều được xem là chứng cứ, là hợp pháp. Khi và chỉ khi văn bản công chứng đáp ứng được tính hợp pháp cả về nội dung và hình thức, phản ánh đúng ý chí của người yêu cầu công chứng, thiện chí, trung thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm lợi ích của bên thứ ba thì mới được coi là chứng cứ.

Luật sư Hà Huy Từ