phunuvietnam.vn/tu-van/chu-dau-tu-khong-chiu-lam-so-hong-cho-cu-dan-co-bi-phat-post18751.html

Hỏi: Tôi mua căn hộ chung cư đã ở 3 năm nay, mặc dù đã kiến nghị Chủ đầu tư phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) rất nhiều lần nhưng đến nay gia đình tôi vẫn chưa có Giấy chứng nhận nên không thể thực hiện các quyền như thế chấp, góp vốn được. Tôi muốn hỏi quí báo quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào? Trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao khi “đem con bỏ chợ”, không làm sổ đỏ cho cư dân?

Thanh Mai (Hoàng Mai, Hà Nội)

Trả lời:

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015, quy định:

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
3. a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
4. b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
5. c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.”

Như vậy, việc ông là cá nhân trong nước, mua căn hộ chung cư, đã ở 3 năm là đã đủ điều kiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó.

Khoản 1, khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.(…)”

Khoản 4 điều 22 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 quy định:

“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theothỏa thuậntrong hợp đồng. (…)”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì trách nhiệm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng là nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng.

Bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền “Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng” (khoản 2 điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò quan trọng trong cuộc sống. Vì chỉ khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tại một số chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, vẫn còn tình trạng người dân đã ở căn hộ chung cư nhiều năm nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi hành chính, trong đó có việc hạn chế tình trạng “đem con bỏ chợ”, không làm sổ đỏ cho cư dân, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Khoản 4 Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở từ trên 12 tháng trở lên thì bị phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân. Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân. Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

Luật sư, Trọng tài viên Hà Huy Từ, Công ty Luật Hà Huy

Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật. Chuyên mục được thực hiện với sự cộng tác của Công ty Luật Hà Huy –Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.