Tuy nhiên, cách thu hút vốn của nhiều dự án đã khiến các nhà đầu tư (NĐT) nội huy động trước vốn từ khách hàng.

 Chỉ vì cái... mác ngoại!

 Đây là thực tế của không ít dự án BĐS mang danh có vốn đầu tư nước ngoài "chống lưng" trị giá hàng tỷ USD, nhưng trên thực tế khi triển khai lại huy động và sử dụng vốn trong nước.

Tại Hà Nội, những dự án BĐS có vốn ngoại một thời làm mưa làm gió trên thị trường phải kể đến: Dự án Park City (Hà Đông), Dự án Splendora (Hoài Đức), Dự án Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), dự án Booyoung Vina (tại KĐT Mỗ Lao, Hà Đông)… Đây đều là những dự án được giới đầu tư nhà đất tại Hà Nội rất quan tâm, bởi chúng thuộc các chủ đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính cũng như uy tín thương hiệu lớn.

Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng của nhiều NĐT, những dự án gắn mác ngoại này lại tái diễn thực trạng đáng lo ngại giống như các dự án nội.

Điển hình nhất là việc chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu năng lực, kèm theo những vướng mắc về pháp lý khiến cho dự án bị dở dang, nằm chờ.

Đáng chú ý hơn nữa là việc chủ đầu tư nước ngoài khi xin dự án BĐS đều đăng ký vốn đầu tư tới 3 - 4 tỷ USD, nhưng vốn thực sự mang vào chỉ chiếm 20 - 30%. Số vốn cầm chừng này chỉ đủ cho chi phí "mào đầu" như giải phóng mặt bằng. Sau đó, NĐT ngoại lại huy động vốn trong nước, thậm chí chuyển nhượng cả dự án để thu lợi.

Tình trạng này rất phổ biến tại các dự án phát triển nhà ở có vốn ngoại. Nổi bật nhất có lẽ là Dự án Gamuda City Hoàng Mai có tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 5 tỷ USD của Liên danh tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia).

Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad, chính thức được UBND TP Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) vào tháng 12/2007. Theo đó, Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở. Đổi lại, Công ty này sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên. Dự án có quy mô rộng trên 500ha và được phát triển theo mô hình "Thành phố thu nhỏ", với mục tiêu sẽ trở thành khu đô thị tầm cỡ thế giới đầu tiên tại Hà Nội.
Khu đất Gamuda được cấp phép xây dựng khu đô thị được đánh giá có vị trí đắc địa, bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam Thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của Hà Nội.

Nhưng sau vài năm triển khai, dự án vẫn… chưa xong khâu giải phóng mặt bằng (GPMB), nhưng chủ đầu tư đã thực hiện việc góp vốn của nhiều người từ năm 2011.

Theo phân tích của Luật sư Hà Huy Từ (Công ty Luật Hà Huy), khi xin phép đầu tư thì đăng ký vốn lớn hàng tỷ USD, nhưng lúc triển khai những khâu đầu tiên như GPMB thì nguồn vốn chỉ đưa vào từ 15 - 30%. Nguồn vốn còn lại thì doanh nghiệp (DN) FDI trong lĩnh vực BĐS tìm kiếm ở các ngân hàng Việt Nam cũng như các NĐT nội, thậm chí còn chuyển nhượng hẳn dự án đó cho DN trong nước.

Về điều này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong chỉ ra cách thức "bỏ 1, kêu gọi 10" của DN ngoại: "Các NĐT nước ngoài có chiến lược huy động vốn rất khéo. Đăng ký dự án trị giá hàng tỷ USD nhưng thực tế họ đầu tư theo kiểu cuốn chiếu. DN chỉ đầu tư "mồi" vài trăm triệu USD để tạo ra dòng sản phẩm hoàn chỉnh nhất định để tung ra thị trường, sau đó dùng lượng vốn thu được đó để đầu tư vào các giai đoạn tiếp theo. Như vậy, thực chất họ đã sử dụng ngay phần huy động vốn của NĐT Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư đã đăng ký. Đây là nghệ thuật kinh doanh cũng như kẽ hở của quản lý nhà nước đối với dòng vốn BĐS có nguồn vốn nước ngoài".

Tiền lệ xấu cần xóa bỏ

Như vậy, vốn FDI "ảo" trong lĩnh vực BĐS ngày càng gia tăng, khi vốn đăng ký lại tỷ lệ nghịch với vốn triển khai thực tế. Trong tổng vốn FDI đổ vào BĐS, chỉ có 20 - 30% số vốn được giải ngân. Các NĐT nước ngoài đang tận dụng chính sách của Việt Nam để thu lợi, phản ánh mặt trái của mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam trong tất cả các lĩnh vực. Mặc dù đã có những quy định, chế tài cụ thể liên quan đến đầu tư nước ngoài vào BĐS, nhưng vấn đề yếu nhất đang nằm ở khâu kiểm tra, rà soát các dự án.

Theo một chuyên gia đầu ngành kinh tế, thì nguyên nhân sâu xa còn nằm ở mối liên quan trực tiếp giữa các NĐT ngoại và NĐT trong nước. Cụ thể, những doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện tài chính cũng đua nhau đăng ký đầu tư BĐS tại Việt Nam dưới mác ngoại để hy vọng có sự bảo trợ pháp lý tốt hơn, cũng như bán sản phẩm thuận lợi hơn. Đây là phong trào trong một thời kỳ nhất định, đặc biệt khi các dự án BĐS dành cho NĐT nước ngoài được giải quyết nhanh gọn hơn về mặt thủ tục.

Quả thật, đến nay vẫn chưa có một quy định chặt chẽ nào NĐT nước ngoài phải đầu tư bao nhiêu phần trăm vốn trong dự án FDI BĐS đăng ký. Đồng thời, hệ thống pháp luật cũng chưa đưa ra chế tài nào kiểm soát nguồn tiền NĐT nước ngoài chuyển về Việt Nam khi đầu tư địa ốc. Điều này vô hình trung góp phần gây khó khăn thêm cho thị trường BĐS Việt Nam.

Hầu như không có DN đầu tư hết 100% vốn của mình vào đầu tư tại các dự án nhà ở. Các DN FDI cũng không khác gì các DN nội là huy động vốn từ dân và các nguồn khác, nhưng họ "chuyên nghiệp" và có nhiều thuận lợi hơn từ phương án kinh doanh đến tất cả các khâu còn lại.

Cụ thể, các NĐT ngoại thường "được lòng" các ngân hàng vì thương hiệu (người dân Việt Nam vẫn luôn có tâm lý sính ngoại). Thứ hai, thủ tục pháp lý, công tác GPMB trong một số dự án có khi kéo dài từ 3 - 5 năm, thì ai sẽ kiểm soát việc họ mang nguồn vốn đổ vào chỗ khác? Thị phần vốn bị thu hẹp, khách hàng cũng bị cạnh tranh mạnh hơn, nên DN nội sẽ nhận phần thiệt.

Cơ chế thu hút đầu tư là để học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm, trình độ chuyên nghiệp cũng như tiềm lực tài chính của DN ngoại trong BĐS, nhưng đến nay, những gì nhận được chỉ là... cái mác ngoại và thủ thuật kiếm lời nhờ kẽ hở pháp luật (?!). Nếu không sớm nhìn nhận và khắc phục những bất cập này, e rằng tiền lệ xấu như trên sẽ còn tiếp diễn trong quá trình phục hồi BĐS Việt Nam.

--------------------------------------

Ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch UBND TPHà Nội
------------------------------------

Việc chậm tiến độ tại nhiều dự án xuất phát một phần từ việc một số NĐT chỉ đăng ký dự án theo kiểu "giữ chỗ", trong khi năng lực tài chính còn hạn chế. Điều này đã khiến cho quá trình thực hiện dự án kéo dài vì NĐT gặp khó khăn về vốn. Ngoài ra, còn tồn tại tình trạng một số chủ đầu tư tự ý xây dựng sai quy hoạch được duyệt khi chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể như Dự án EuroLand của Công ty TNHH TSQ Việt Nam tại Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông.

Một số dự án lại chậm tiến độ so với đăng ký do gặp khó khăn trong công tác GPMB (như dự án Khu đô thị Nam Thăng Long bắt đầu GPMB từ năm 2005, nhưng đến nay vẫn chưa xong). Một số dự án khác lại chậm triển khai xây dựng như dự án của Công ty TNHH Booyoung Vina tại Khu đô thị Mỗ Lao.

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng
------------------------------------

Đã đến lúc cần phải xem xét, đánh giá lại câu chuyện đầu tư nước ngoài bằng vốn trong nước trong lĩnh vực BĐS. Không thể tiếp tục để xảy ra hiện tượng NĐT nước ngoài đăng ký dự án với số vốn lên tới 3 - 4 tỷ USD nhưng vốn thực sự mang vào Việt Nam lại chỉ chiếm khoảng 20 - 30%, chủ yếu là chi phí ban đầu, như: xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng... Sau đó, NĐT nước ngoài lại huy động vốn trong nước như các NĐT trong nước, thậm chí còn bán lại dự án. Đây là một thực tế cần phải nhìn nhận một cách thấu đáo để có biện pháp, chính sách điều chỉnh.

Gia Lộc