phunuvietnam.vn/9-diem-moi-doi-voi-doanh-nghiep-co-quan-quan-ly-trong-luat-dat-dai-2024-20240711180710145.htm

1 điểm mới đối với doanh nghiệp

Theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 thì doanh nghiệp được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật.

Đây là quy định thông thoáng về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội.

8 điểm mới đối với cơ quan quản lý

1.Thể chế chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 16). Luật quy định nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số…

Đối với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trường hợp không còn hoặc thiếu đất nông nghiệp thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.

2. Giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể việc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất" (Điều 125) đối với "đất sạch" do Nhà nước tạo lập; hoặc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" (Điều 126) đối với "đất chưa giải phóng mặt bằng" mà "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Quy định này đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất". Những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, quy định trên giúp đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng "đầu nậu" núp bóng sau lưng "chủ đất" gây khó dễ cho nhà đầu tư. Người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng đã diễn ra trước đây như nhà đầu tư được "chống lưng" để "mua rẻ" đất, "ép giá" đất của dân.

Quy định mới này giúp người dân không bị chèn ép khi thu hồi đất của các dự án đầu tư, hạn chế việc người dân khiếu nại, khiếu kiện đông người, vượt cấp như đã từng xảy ra nhiều trong thời gian qua.

3. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội

Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Bên cạnh đó, Luật cũng quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Đặc biệt, tại Khoản 32 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này".

Quy định này có tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác "bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất" để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

4. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể, Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở ba cấp gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2024 cũng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 quy định diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 2 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết.

Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

Quy định này rất thực tế và cũng rất nhân văn, hạn chế, tiến tới loại bỏ tình trạng người dân ở trong vùng "quy hoạch treo" không được sửa chữa, cải tạo nơi ở dù nơi ở đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến cuộc sống thường nhật của người dân.

5. Bổ sung quy định phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất

Luật Đất đai năm 2024 bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 quy định việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định.

6. Đơn giản thủ tục quản lý, sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi theo quy định là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.

Luật đã bổ sung một chương về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác. Luật cũng quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai nhằm tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.

Đây là hành động thiết thực, hiệu quả trong giai đoạn hiện nay khi nước ta bước vào giai đoạn Chính phủ số, công dân số, xã hội số.

7. Tài chính đất đai

Luật Đất đai năm 2024 bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.

Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể các phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đặc biệt, Luật cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể.

Đây là điểm mới trong tài chính đất đai của luật, khuyến khích các địa phương tăng cường tính chủ động của mình.

8. Bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách, hợp thửa đất, phân loại đất

Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220. Ví dụ, Điểm d Khoản 1 Điều 220 quy định: "Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó".

Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai để phân loại đất đai. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng, theo đó nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. Định nghĩa này khác so với cách định nghĩa tại Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Việc sửa đổi quy định về phân loại đất như Luật Đất đai năm 2024 giúp cho việc phân loại đất đai được thực hiện một cách khoa học, toàn diện, hiệu quả khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Luật sư Hà Huy Từ - Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty Luật Hà Huy